Правовые акты
При узаконивании гаражной постройки следует опираться на следующие законодательные акты.
- статья 8 (описание процедуры узаконивания постоянных построек);
- статья 52 (описание процедуры оформления разрешения на возведение капитального гаража или иных постоянных построек);
- статья 222 (самовольное строение – определение);
- статья 263 (перечень прав на строительство, которые имеются у владельцев земельных наделов).
Закон №93 «О дачной амнистии», затрагивающий вопросы легализации:
- построек, которые можно реконструировать и перестраивать без оформления дополнительной документации;
- расположенных на приусадебных территориях;
- являющихся объектами индивидуального жилищного строительства и расположенных на участках с соответствующим назначением.
Знания указанных правовых нормативов достаточно для правильного оформления права собственности на гараж.
Что нужно делать, чтобы получить разрешение для установки металлического гаража?
Несмотря на огромное количество новых технологий строительства, металлические «ракушки» не теряют своей популярности из-за доступной цены. Автовладельцев даже не смущают перспективы «жизни на фитиле», когда договор аренды в любой момент может быть не перезаключен. Если строительство капитального сооружения не по карману, то иного выхода нет.
Процесс получения разрешения может продлиться несколько месяцев. Но если понимать суть процедуры и прослеживать динамику процесса, то вполне реально его ускорить. Ведь главная проблема наших инстанций – потеря документов. Автовладелец, заинтересованный в получении места для гаража, должен запастись терпением. Ему предстоит:
1. Подать заявление на имя главы районной управы.
К нему прилагаются документы, подтверждающие вашу личность (нотариально заверенная копия паспорта) и наличие автомобиля. Не лишней будет справка о том, что вы не имеете гаража и постоянного места на стоянке в своем районе.
Срок рассмотрения вашего дела – 2 недели. Но на практике процесс затягивается. Глава управы должен согласовать решение с ГСК (гаражно-стояночная комиссия) и АПУ (архитектурно-планировочное управление). Сами понимаете, что чем больше чиновников задействовано в принятии решения, тем дольше бумаги будут «бродить» по их кабинетам.
Действительно хотите гараж? Активно участвуйте в «выбивании» документа. Постоянно наведывайтесь к ответственным за ваше дело чиновникам, узнайте, когда будут заседать комиссии для обсуждения вашего вопроса.
2. Подписать арендный договор на земельный участок.
Следующий ваш визит – в местный орган земельных ресурсов. Это самый проблемный и долгий этап. Установленный срок получения договора – 2 месяца. Естественно, и тут эти рамки относительны. Много времени уходит на изготовление технической документации участка.
Вам придется снова готовить пакет документов: распоряжение о выделении земли, ксерокопия паспорта, водительских прав, копия техпаспорта машины и оригинал свидетельства об ее регистрации.
Гараж в ГСК
Как узаконить строение в гаражном кооперативе, если кроме квитанций по оплате никаких документов, свидетельствующих о том, что постройка не самовольная, нет. Начинать нужно с процедуры приватизации земельного участка. После оформления документов на землю, можно начинать процедуру легализации постройки.
- Особенностью недвижимости в кооперативах является то, что без разрешения всех членов сообщества выкупить пай на землю нельзя. Для этого необходимо обратиться к председателю кооператива.
- Права на приватизацию отдельно взятого участка ГСК нет.
- Для узаконивания постройки можно подготовить документы для регистрации: квитанции о выплате пая, акт ввода в эксплуатацию, технический паспорт постройки.
Если попытаться узаконить капитальный гараж без документов на землю, впоследствии мошенничество будет раскрыто, и постройка получит статус самостроя без оформленного разрешения, что приведёт к её сносу.
Решение в судебном порядке принимается:
- гаражная собственность оформлена на другое лицо;
- кооператив ГСК расформирован;
- соседи по гаражным боксам не собираются приватизировать участки.
В гаражном кооперативе
Перед тем, как построить гараж в ГСК или узаконить уже возведенный, убедитесь, что сам кооператив официально зарегистрирован, на законных правах, предоставляет услуги и значится владельцем земли. Если владеете членской книжкой и нет оснований для подозрения ГСК в нечестности, зарегистрировать гараж не составит никакого труда. Для этого нужно:
- Попросить председателя ГСК выдать справку о полной оплате паевых взносов, в которой он укажет, что не против возведения или узаконивания.
- Затем с этой справкой отправляетесь к кадастровому инженеру для подготовки технического плана, который проводит обследовании территории и гаража, чтобы удостовериться, что постройка возведена в границах земельного участка с соблюдением необходимых норм, если гараж не стоит на кадастровом учете.
- Финишная прямая – с техническим планом отправляетесь прямиком в Росреестр.
В этом случае действия понятны и регистрация – дело нехитрое. Но как быть, если у ГСК нет документов, подтверждающих владение землей? В этом случае скооперируйтесь с другими владельцами и поднимите вопрос об узаконивании каждого бокса в отдельности с помощью суда. Идеальным вариантом действий будет собрать членов кооператива, и совместно проголосовать за приватизацию земли кооператива и гаражей. Затем пишется один иск от всех членов и подается в суд. Как только суд решает спор в пользу членов, каждый владелец получает технический план. Теперь отправляйтесь в Росреестр с целью регистрации.
Как в реальности обстоят дела с гаражами в Москве?
Разрешения на строительство индивидуальных гаражей могут выдаваться только в исключительных случаях. Золотая в прямом смысле слова столичная земля реализуется сугубо с аукционов. На торги выставляют участки, где можно возвести те или иные объекты: подземные гаражи и стоянки, СТО, автомойки. Эти зоны уже включены в планы развития территорий, и размещение там подобных объектов не противоречит замыслам архитекторов.
Да-да, у безудержного роста Москвы есть и планы, и архитекторы. Есть даже ГУП «Дирекция гаражного строительства» столицы. На сайте ведомства видно, что раньше организация активно возводила новые объекты. Машино-места и боксы продавались по весьма приличным ценам: сотни тысяч и миллионы рублей (в докризисные ещё годы). Есть ли новые объекты сейчас – вопрос: на сайте информации маловато.
✅ Как узаконить землю под гаражом?
Итак, у вас есть бокс, расположенный в пределах ГСК или на арендованной земле в частном секторе. Требуется легализовать территорию и перевести ее в частную собственность. Рассмотрим, что делать и куда обращаться?
В гаражном кооперативе
Если у вас есть гараж в кооперативе, вы пользуетесь муниципальной землей. Паевые члены ГСК могут рассчитывать на выкуп надела или на бесплатную приватизацию территории.
Обязательные условия для легализации земли:
- гаражные постройки находятся в частной собственности (см. “Приватизация гаража в гаражном кооперативе“);
- члены ГСК выплатили паевые взносы в полном объеме;
- единогласное решение о приватизации/выкупе земли в ГСК;
- председатель товарищества готов выступить от имени всех его членов – по доверенности.
Если хотя бы один член кооператива будет против узаконения земли, оформление не состоится. Как пайщики будут договариваться, уговорами, за деньги или услуги – на их усмотрение. Главное достичь единогласного решения и довести регистрацию до конца.
Порядок действий:
- Обсуждение перевода земли в общедолевую собственность.
- Общее собрание членов кооператива.
- Принятие решения об оформлении земли, составление протокола собрания, подпись всех присутствующих или их представителей.
- Подготовка уставных документов.
- Председатель ГСК подает коллективную заявку в земельно-имущественный отдел местной администрации, оплата госпошлины.
- Ответ администрации.
- Регистрация права собственности в ФКП «Росреестра».
Обратите внимание, если земля была передана кооперативу до 30 октября 2001 года, ее можно оформить бесплатно – в рамках приватизации. Далее, в силу вступил Земельный кодекс (ФЗ № 136)
После 2001 года землю не раздавали бесплатно. Для оформления права собственности членам ГСК придется уже выкупать муниципальную площадь под гаражами – это “платная приватизация”.
По «дачной амнистии»
Закон № 93, известный в народе как «дачная амнистия», позволяет не прибегать к длительной регистрации. Узаконивание происходит в упрощенном порядке.
Какую землю можно оформить?
Если вам достался участок в бессрочное пользование или пожизненное наследуемое владение, о чем имеется акт или договор с муниципальными властями, действует «дачная амнистия». Ограничением является дата выдачи земли в пользование гражданину – не позднее 30 октября 2001 года (введение в силу ЗК РФ).
Правообладатель готовит техпаспорт и кадастровую выписку из ЕГРН, а также правоустанавливающий документ на земельный участок под гаражом + квитанцию об оплате госпошлины. Сведения подаются в МФЦ, там же нужно написать заявление. Альтернативный вариант – переслать документы по почте или через Госуслуги. Информацию внесут в ЕГРН, а заявителю выдадут выписку о праве собственности.
«Дачная амнистия» гораздо быстрее, проще и дешевле. Срок действия упрощенного порядка для дачников постоянно продлевают. Последние изменения отсрочили «амнистию» до 1 марта 2021 года. Не стоит затягивать с оформлением, ведь сроки могут больше не продлить.
Во дворе многоэтажного дома
Постройка гаража во дворе стандартного многоквартирного дома — идея дерзкая и с каждым годом сделать это, становится труднее. Дело в том, что такая земля принадлежит ЖЭКу, муниципалитету и т.д., если квартиры в доме не приватизированы, собственникам помещений в доме по праву общедолевой собственности. Поэтому перед походом в органы местной власти, обговорите вопрос возведения с «хозяином» земли. Если у вас это получилось, отправляетесь в комиссию по пресечению самостроев с просьбой об узаконения гаража, приложив накопленные документы.
Очень важным будет наличие на руках подписей об отсутствии претензий по поводу строительства от жителей ближайших домов. Собрать подписи иногда бывает очень сложно. Но, если у вас это получится, и будут соблюдены СНиПы, то комиссия вынесет решение по делу в вашу пользу.
Как узаконить гараж без документов
Прежде, чем решать, как узаконить гараж, для начала нужно определиться, к какому типу строений относится недвижимость:
- на собственном участке;
- находится в кооперативе;
- во дворе многоэтажки.
Дальше нужно внести ясность, капитальная постройка или металлическая «ракушка». В зависимости от этого будет меняться пакет документов, подаваемых для регистрации гаража в собственность.
Когда откажут в регистрации
Существует несколько причин, когда получение права собственности на недвижимость невозможно:
- Если гараж, не имеющий фундамента, сделан из металла или другого материала. Такую постройку легко разобрать и перевезти, поэтому она не подлежит регистрации. Кроме того, пользоваться металлическими гаражами во дворе многоквартирного дома разрешено особым категориям граждан: участникам ВОВ и инвалидам. Если покупатель не относится ни к одной из перечисленных групп, узаконить документы, оформив на себя «ракушку», не удастся.
- Если земля под гаражом принадлежит другому собственнику. Владелец земли, будь то частник или муниципальная власть, может принять решение о сносе незаконной постройки.
- Та же участь ожидает строение на арендованной земле. Сделки по аренде имеют свой срок, в случае бессрочной аренды, договор может быть расторгнут в любое время.
Кто может рассчитывать на скорое оформление документов:
- узаконить гараж на собственном земельном участке может владелец, имеющий право собственности на участок земли под постройкой;
- если большинство гаражей в ГСК уже зарегистрировано.
Если гараж был построен без полученного разрешения, согласно статье 222 ГК РФ, строение может быть отнесено к самовольной постройке. Мало того, что власти могут снести здание по судебному решению, так ещё владельцу грозит штраф.
Но п.3 статьи 222 ГК даёт надежду владельцам гаражей, отнесённых к самострою. Строение можно будет узаконить по суду в следующих случаях:
- если имеются права на землю;
- если не ущемляются права других лиц;
- строение соответствует планировке территории;
- не нарушаются правила землепользования;
- нет угрозе жизни других членов общества.
Ст. 52 ГК РФ помогает узаконить действия хозяйственного товарищества, подготовившего учредительные документы. Эта статья актуальна для ГСК.
Следующая статья 263 ГК РФ о застройке земельного участка разрешает собственнику застраивать свой участок при соблюдении норм и правил градостроительства.
Ст.8 ГК РФ говорит о том, какими путями можно легализовать гараж без документов.
Всем известная «дачная амнистия» позволяет узаконивать самовольно построенные объекты недвижимости советского времени по упрощённой процедуре по нормам ФЗ-93.
Порядок регистрации
Существует такое понятие, как гаражная амнистия. Это закон, который будет принят в 2020 году, который должен облегчить регистрацию гаража в собственность. Из-за отсутствия необходимых документов создаются сложные ситуации:
- Нет возможности застраховать недвижимость по всем правила.
- Нет возможности продать, купить гараж или взять его в ипотеку.
- Нельзя подключить коммуникации для гаража, потому что нет необходимых документов.
Государство не заинтересовано в наличии подобных одноэтажных строений, потому что они занимают много места и являются малогабаритными. Оформление гаража не прошло и он не зарегистрирован, поэтому они не облагаются налогами по декларации. Поэтому многие владельцы авто опасаются, что снесут все строения, которые не имеют полного комплекта документов — на этом месте будет выгоднее построить более полезные, с точки зрения городской администрации, объекты недвижимости.
Согласно этому законопроекту, регистрация права собственности на гаражи проходит на упрощенных основаниях.
Как можно узаконить гараж в гаражном кооперативе
Оформление прав собственности на гараж в ГСК начинается с определения, есть ли акт ввода. Если акт ввода не был утерян, то это означает, что земельный участок, на котором находится постройка, поставлен на кадастровый учет, была своевременно проведена инвентаризация и в наличии все необходимые технические документы на каждый капитальный гараж. В этом случае первый, кому понадобится оформление своего права собственности на гараж в ГСК, должен предоставить:
- Устав гаражно-строительного кооператива, свидетельство о его государственной регистрации, справку о членстве в гаражном кооперативе, приказы о том, что были назначены председатель, секретарь и главный бухгалтер кооператива.
- Документы на право собственности землей, полную техническую документацию, которую предоставляет БТИ.
- Документ о членстве в гаражном кооперативе и выплате пая земли.
- Документ, удостоверяющий личность владельца, и квитанцию об уплате государственной пошлины.
- Кадастровый паспорт, с подтверждением факта того, что гараж в кооперативе — если с актом ввода проблем нет, то и кадастровый паспорт оформляется без сложностей.
В случае если узакониванием новых гаражей занимаются владельцы в кооперативе сообща, то все последующие обращающиеся после первого владельца могут приносить облегченный пакет документов. В него будет входить только справка из кооператива о том, что кооперативный гараж находится в собственности определенного человека и личные документы.
Если процесс оформления в собственность гаража в ГСК происходит без согласования между собственниками, то каждому последующему после первого владельца собственнику придется приносить полный перечень документов и кадастровый паспорт гаражно-строительного кооператива. Получить свидетельство о праве собственности в этом случае можно, но сбор документов займет много времени, как и сам процесс оформления.
Стоит ли идти в суд
Если возникли сомнения в том, можно ли выиграть спор, то сразу скажем, что да, можно. Решение из практики Свердловского областного суда (дело № 33-8768/2014от 01.08.2014).
Истцы обратились с требованием к администрации о признании собственниками гаражных боксов. Свои требования обосновали так:
- объект соответствуют требованиям безопасности;
- не мешает интересам третьих лиц;
- целых восемнадцать лет они пользуются строениями.
Свой иск стороны обосновали статьями Гражданского кодекса:
- 234 – положения о приобретательской давности;
- 222 – самовольная постройка;
- 218 – оформление прав членом гаражного кооператива.
