Как быстро продать гараж и какие нужны документы

Особенности продажи гаража

Гараж – это недвижимость. При его возведении на капитальном свайном фундаменте он связан прочно с землей, а передвижение устройства на другое место будет являться нарушением эксплуатации помещения.

Перед продажей необходимо выяснить, какие документы должны быть у продавца гаража.

Ими являются:

• Свидетельство о праве пользования гаражом.
• Технический или кадастровый паспорт.

Покупатель обращает внимание, в каком статусе находится земельный участок под гаражом. Он может быть:

Он может быть:

• В собственности, тогда стоимость земельного участка входит в цену самого гаража.
• В аренде, тогда продавец теряет право аренды на недвижимость.

Оформляется договор о покупке и продаже гаража.

Переоформление при дарении гаража

Дарение признается видом соглашения, согласно которому происходит передача (на основе безвозмездной сделки) владельцем своего имущества в собственность лица одаряемого. Для юридической силы такой сделки регистрация перехода права должна совпадать с тем моментом, когда договор дарения подписывается.

Так как гараж может относиться и к движимому имуществу, и к недвижимому, то продажа может существенно различаться. При продаже гаража, который является недвижимостью, для оформления дарения нужны следующие документы:

• паспорта субъектов правоотношения;
• технический паспорт на гараж, а также кадастровый;
• свидетельство, которое подтверждает право собственности;
• свидетельство на землю под строением;
• согласие супруга на дарение в письменном виде;
• извещение, подтверждающее отсутствие задолженностей по оплате членских взносов;
• справка, подтверждающая отсутствие обременения на конкретном объекте.

Договор дарения. Образец

Оформить договор дарения стороны могут самостоятельно. Для этого достаточно воспользоваться приведенным образцом. В действительном договоре обязательно наличие следующей информации:

• место, где совершается сделка;
• паспортные данные вместе с реквизитами субъектов договора;
• наименование объекта, по поводу которого заключается договор, место его расположения, от кого и кому передается (с указанием оснований), а также сведения о земле под гаражом;
• пункт о правах и обязанностях;
• какая из сторон несет расходы по заключению сделки (либо обе пополам);
• подтверждение того, что отсутствует обременение третьими лицами;
• дата, с момента которой договор вступает в силу.

После того как соглашение составлено, переход права собственности происходит в тот момент, когда осуществляется регистрация. Граждане должны заранее оплатить госпошлину, для того чтобы государственные органы смогли произвести услугу.

Налог зависит от стоимости гаража. Законодательство закрепляет следующие положения:

• цена меньше 300000 руб. – 0,1%;
• 300000 – 500000 руб. – 0,1 – 0,5%;
• более 500000 – 0,5 – 2%.

Бокс в ГСК

Кооператив – это юридическое лицо, созданное группой людей для некоммерческих целей. Основные из них — постройка гаражей и их использование для личного автотранспорта. Дополнительно обеспечивают охранные, коммунальные услуги.

Фото: cdn.pixabay.com

Все гаражи составляют общее имущество кооператива. Доля каждого его члена определена личным боксом. По условиям, установленным собранием пайщиков, их можно выкупать, оформлять в собственность, распоряжаться. Земля под строениями принадлежит ГСК или районной администрации.

Договор аренды может быть расторгнут по инициативе муниципалитета, например, когда поменялись планы на землю из-за расширения городской территории. Согласно его условиям, пайщикам полагается компенсация в размере кадастровой стоимости гаражей.

Если член ГСК приватизировал свою долю, заплатив все взносы и оформив имущественные права, то продать бокс он может по общим правилам сделок с недвижимостью.

Когда гараж не выделен, его приобретение происходит по схеме:

1. Извещение председателя кооператива о сделке. Покупатель получает подтверждение того, что она состоится.
2. Вступление в ГСК. Если уставом предусмотрено, то оплачивают вступительный взнос. Может потребоваться общее собрание, чтобы согласовать нового пайщика. Обычно функция приема делегирована его председателю.
3. Подготовка договора. Сделка оформляется в БТИ. Его сотрудник заверяет, что указанный бокс числится за продавцом, не находится в залоге, нет других ограничений.
4. Расчет. Он происходит из рук в руки после оформления договора, в котором указывается факт оплаты.
5. Получение удостоверения. Через несколько дней покупатель забирает в БТИ документ, подтверждающий смену владельца бокса.

Если достаточно только членства, то на этом этапе он останавливается. Для оформления имущества в собственность дополнительно:

1. Выделяют земельную долю под боксом. Это самый проблемный этап. Если ЗУ не кооперативный, то муниципалитет может быть против передачи его в личную собственность. Другой нюанс — для выделения доли должно быть согласие всех членов кооператива. Организовывать общее собрание, искать людей, собирать их подписи придется долго.
2. Оформление. С необходимыми документами новый владелец обращается в Росреестр для регистрации права.

Приобретение только членства относится к рискованным сделкам. Оно позволяет пользоваться боксом, продавать право на него, но при расформировании кооператива гараж ликвидируют.

Уменьшить риски можно, изучив план развития территории. По кадастровой открытой карте проверить оформление земли под кооперативом.

Справочно! С 2021 г. должен вступить в силу закон о гаражной амнистии, позволяющий владельцам строений, в том числе в кооперативах, оформить права собственности в упрощенном порядке.

Какие документы нужны для купли продажи гаража

Это будет зависеть от того, как именно вы собираетесь оформлять сделку. Если у вас нет никаких документов на, сначала вам придется выправить на него кадастровый паспорт, затем получить у председателя кооператива справку о том, что вы полностью выплатили свой пай.

1. технический паспорт;
2. кадастровый паспорт на недвижимость;
3. свидетельство о собственности;
4. правоустанавливающие документы, показывающие, откуда у владельца появились права на гараж: договор дарения, завещание или договор на приобретение.

1. кадастровый паспорт.
2. решение на предоставление земли, расположенной под, по договору аренды или оформленной в собственность;
3. технический паспорт;
4. разрешение исполнительной власти на постройку объекта;

Переоформление гаража при обмене

Обмен гаража между физическими лицами достаточно прост и каких-либо особенностей в нем нет. Для составления соглашения необходимо:

1. Подготовить пакет документов.
2. Заключить договор мены.

Стоит отметить, что этот вид соглашения должен включать в себя следующую информацию:

1. Персональные данные участников правоотношения.
2. Информация о предмете договора. В этом пункте указываются и объект, и информация о нем (информация раскрывается аналогично, как в остальных видах сделок).
3. Техническое состояние имущества. Данный раздел не обязателен в том случае, если имущество является абсолютно исправным. Однако все же лучше включить этот пункт в соглашение.
4. Права и обязанности субъектов (обязательства).
5. Риски.
6. В завершение необходимо поставить подписи участников.

Менять гараж можно на любую другую недвижимость разной стоимости. Сложностей у сторон возникает меньше всего тогда, когда цена объектов одинакова. Если стоимость различна, то необходимо рассчитывать дополнительную доплату.

Образец договора:

Советы и предупреждения

Лучше воздержаться от покупки гаража, который юридически не оформлен. При его приобретении вы лишь потратите усилия, время и деньги на то, чтобы его зарегистрировать.

Если есть такая возможность, то стоит найти продавца, который уже прошел процедуру регистрации.

Избегайте гаражей, расположенных на юридически не зарегистрированной земле. Может случиться так. Что это строение признают незаконным и потребуют от вас его снести. Разумеется, можно получить разрешение на использование такого гаражного строения и оставить его себе, но это потребует усилий и не всегда может быть осуществлено.

Документы, необходимые для купли-продажи гаража

Очень важно четко понимать, какие нужны документы при покупке гаража согласно гражданскому кодексу Российской Федерации, поскольку только их наличие в полном соответствии с нормами гарантирует законность сделки. Перечень документов и процесс передачи прав собственности регламентирован в статьях 551 и 549 Гражданского кодекса, и процесс передачи регистрируется в службе ЕГРП. Аббревиатура ЕГРП означает Единый Государственный Реестр Прав, в котором регистрируются собственники имущества и сделки с ним

Аббревиатура ЕГРП означает Единый Государственный Реестр Прав, в котором регистрируются собственники имущества и сделки с ним.

Список документов при покупке гаража должен соответствовать приведённому ниже списку:

• Сам договор о купле-продаже, который должен быть составлен в трех экземплярах. По одному экземпляру каждому участнику сделки и один экземпляр остаётся в органах ЕГРП.
• Акт передачи имущества, который служит дополнением к договору и также изготавливается в трех экземплярах. В этом акте фиксируется сам процесс передачи постройки, где продавец подписывается в передаче строения, а покупатель в приемке.
• Свидетельство о праве собственности на гаражное помещение (см. Регистрация в собственность гаража согласно законодательства).
• Документ, который должен фиксировать, на каком основании продавец получил права собственности на гараж. Это может быть дарственный договор, документ о купле-продаже с предыдущим хозяином или разрешение на постройку гаража его владельцем.
• Технический паспорт на гараж, к которому прилагается фото строения и указаны все его технические характеристики.

• Справка из БТИ, в которой будет указана инвентарная стоимость гаражной постройки. Данная справка действительна только в течение двух месяцев после её выдачи, и за это время нужно успеть всё оформить.
• Если гараж является семейной собственностью и был приобретён в браке, то необходимо письменное разрешение от супруга или супруги на продажу общего имущества.
• Квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины при совершении сделки.

Осматривая документы на гараж при покупке, обратите внимание на количество владельцев гаража и их возраст. При наличии нескольких владельцев продавец должен иметь разрешающие справки на продажу от всех совладельцев, заверенные у нотариуса. Если один из владельцев является несовершеннолетним лицом, то потребуется справка от районной или городской администрации, разрешающая проводить продажу гаража

Если один из владельцев является несовершеннолетним лицом, то потребуется справка от районной или городской администрации, разрешающая проводить продажу гаража.

Если гараж находится в составе ГСК

Пример технического паспорта с привязкой к местности

Часто можно встретить вопрос: какие документы нужны для покупки гаража, если он находится в составе кооператива ГСК.

В этом случае потребуется перечень дополнительной документации, такой как:

• Учредительная документация гаражного кооператива в виде копий со всеми действующими дополнениями.
• Документ, подтверждающий наличие кооператива в государственном реестре, и перечень его совладельцев.
• Акт общего собрания кооператива с решением о назначении председателя кооператива.
• Разрешительная документация от ЕГСК, подтверждающая факт выделения земельного участка под постройку капитальных строений кооператива.

Важно помнить, что оформление документов при покупке гаража требует уплаты подоходного налога, который на данный момент составляет 13% от стоимости постройки. Часто цена гаража в договоре специально занижается, для того, чтобы платить меньшую сумму в государственный бюджет. Однако этот факт является грубым нарушением статей 424 и 555 ГК РФ, так как они предписывают, что стоимость строения должна соответствовать средней рыночной стоимости аналогичного строения

Однако этот факт является грубым нарушением статей 424 и 555 ГК РФ, так как они предписывают, что стоимость строения должна соответствовать средней рыночной стоимости аналогичного строения.

Покупка гаража ГСН

Использовать гараж для автомобиля можно, даже если вы не зарегистрированы как владелец в Госреестре, когда речь идет о гаражно-садовом кооперативе. Члены кооператива получают книжку ГСК и при желании могут приобрести гараж в собственность, если погасят сумму пая (часть стоимости гаражного кооператива). Гараж, который находится в кооперативе, также можно приобрести. При этом необходимо:

• старому владельцу выйти из кооператива и получить справку о погашении паевого взноса;
• новому владельцу предложить свою кандидатуру на членство на кооперативном собрании;
• получить членскую книжку, ключ от помещения и бумагу, подтверждающую возмещение взносов.

Советуем прочитать: ИЖС: особенности земельного участка под жилищное строительство

Если при совершении сделки пай был выплачен только частично, договор не будет признан действительным. При этом гараж останется в собственности ГСН. В случае полного погашения взноса, для регистрации потребуются следующие документы;

• устав ГСК и свидетельство о регистрации;
• сведения о постановке на учет;
• документ, подтверждающий полномочия председателя;
• правоустанавливающий документ на землю и разрешение на постройку.

Будущий собственник гаража должен предоставить нижеперечисленные бумаги:

• документ, удостоверяющий личность;
• кадастровый паспорт, в котором указаны технические характеристики и точное местоположение объекта;
• технический паспорт гаража;
• документ, подтверждающий вступление в кооператив;
• справка, подтверждающая оплату пая.

Как проверить гараж перед покупкой

Перед тем как совершить сделку купли-продажи необходимо провести тщательную проверку документов, наличия права собственности у продавца, обременений на объект. Сделать это можно, заказав выписку из ЕГРН. Справка из Государственного реестра позволит узнать точные характеристики объекта и имя собственника. Также из выписки можно получить информацию о наличии обременений, если они есть (залог, арест за задолженность и т.д.).

Выписку из ЕГРН можно заказать через офис МФЦ при личном посещении или через портал Росреестра онлайн. Подготовка документа занимает 3-5 рабочих дней. Вы также можете получить справку в электронно-цифровом формате на нашем сайте в день обращения.

Как обезопасить себя от мошеннических действий

Самое важное при покупке гаража — тщательно проверить документы, предоставленные владельцем и оформить договор купли-продажи в письменной форме. Любые устные договоренности не имеют никакой юридической силы

Если вы получили от продавца ключи от гаража, не заключив при этом договор, вы не сможете оформить такую недвижимость в собственность. В этом случае велик риск, что в скором времени появится законный владелец и сменит замок.

Не стоит доверять продавцу на слово, даже если он является вашим соседом и на протяжении долгих лет пользовался гаражом у вас на глазах. Возможно он просто арендовал его и не имеет права распоряжаться этим имуществом. Именно такие случаи, когда договор купли-продажи заключается между соседями или знакомыми, нередко оказываются мошенничеством. Все документы должны быть тщательно проверены перед покупкой вне зависимости от степени знакомства с продавцом.

Как зарегистрировать право собственности

При регистрации права в регистрационной палате необходимо предоставить нижеперечисленные бумаги:

• документ, удостоверяющий личность;
• проект соглашения купли-продажи в трех экземплярах;
• свидетельство о собственности на гараж и землю под ним;
• документ, на основании которого владельцу принадлежит гараж (договор дарения, купли-продажи);
• кадастровый паспорт, в котором указаны технические характеристики и точное местоположение объекта, и технический паспорт;
• акт приема-передачи гаража.

Если продавец состоит в браке, он также обязан предоставить письменное согласие супруга (супруги) на продажу имущества.

Последствия покупки гаража без документов

Бывают случаи, когда продавец не в состоянии предоставить документы (к примеру, они утеряны) и не хочет восстанавливать их. Нередко сделка ограничивается передачей ключа от гаражного бокса. Необходимо понимать, что в этом случае новый владелец ограничен в правах использования имущества:

• он не может сдать или продать гараж законным образом;
• в случае если помещение является незаконно возведенным, конструкцию могут снести;
• после того, как владелец по документам умрет, его наследники могут претендовать на имущество.

Через представителя

Какие документы нужны для продажи гаража без личного присутствия? В этом случае продавцу придется назначить своего представителя. Только подобный ход событий не пользуется особым спросом.

Если купля-продажа проводится через представителя или посредника, гражданам для сделки дополнительно потребуются:

• удостоверение личности собственника-продавца;
• паспорт уполномоченного лица;
• доверенность на проведение сделки, оформленная у нотариуса.

В действительности при правильной подготовке все не так уж и трудно. Особенно, если заранее побеспокоиться об оформлении выписок ЕГРН на гаражную постройку.

Приобретение гаража у члена ГСК

Прежде чем покупать гараж у члена ГСК, необходимо рассмотреть риски такого приобретения

Что нужно знать при покупке гаража и на что обращать внимание, читайте ниже:

1. Сделка купли-продажи гаража не проходит государственную регистрацию. А это значит, что покупатель приобретает «кота в мешке» – он может попасть на мошеннические уловки, на двойную продажу и т. п.
2. Земля под гаражным кооперативом может находиться в собственности не у кооператива, а у государства или муниципалитета. А сам гаражный кооператив использует эту земля на правах аренды. Поэтому при покупке гаража у покупателя не всегда может появиться право собственности на земельный участок под гаражом.
3. Присутствуют высокие риски для покупателя. Если земля не находится в собственности гаражного кооператива, то по окончанию срока действия аренды собственник участка может сделать с этой землей все, что угодно, вплоть до снесения гаражей.
4. ГСК может оказаться самовольной постройкой. А это значит, что когда придет собственник земельного участка, то дальнейшая судьба гаражного кооператива будет зависеть именно от него.

Как купить гараж в кооперативе и оформить документы на себя? Если продавец является членом гаражно-строительного кооператива, то процесс покупки гаража в этом случае выглядит следующим образом:

1. Потенциальный покупатель гаража должен запросить у председателя ГСК подтверждение выплаты пая предыдущим владельцем гаража.
2. Запросить у председателя документы об аренде земли, проанализировать договор аренды (посмотреть срок аренды, порядок расторжения сделки и другие важные условия, желательно показать документы юристу).
3. Проверить перед покупкой гаража в ГСК документы по оформлению государственной регистрации гаражного кооператива как некоммерческой организации.

После анализа всех рисков, связанных с покупкой гаража у члена ГСК и принятия решения о приобретении «дома для машины», следует перейти к процессу оформления сделки.

Какие документы нужны при покупке гаража? В базовый пакет документов входит:

• кадастровый паспорт на гараж;
• справка о полной выплате паевого взноса;
• полный пакет учредительных документов на ГСК (устав, свидетельство о государственной регистрации юридического лица, свидетельство о присвоении ИНН, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, протокол о выборе и утверждении председателя ГСК;
• документы о землеотводе;
• разрешение на ввод гаражей в эксплуатацию.

Договор оформляется в письменном виде между членом ГСК, который продает свой пай и лицом, которое хочет купить такой пай. И это не означает, что он приобретает именно гараж.

Это означает, что оформив такую сделку, покупателю предоставляется право оформить впоследствии гараж на себя в административном или судебном порядке.

Если регистрирующий орган отказывается регистрировать право собственности по причине отсутствия каких-либо документов или по другим причинам, тогда заявителю придется обращаться в суд.

С собой нужно принести те же документы, что и для Росреестра, а также предоставить доказательства и аргументы того, почему права на гараж должны быть зарегистрированы.

Если же судья выносит решение не в пользу истца, тогда тому ничего не останется делать, как просто пользоваться гаражом, будучи членом ГСК или постараться перепродать его другому заинтересованному лицу.

Самым простым вариантом приобретения гаража является его покупка у собственника, у которого есть документы, подтверждающие его право владения не только гаражом, но и землей, под которой тот установлен.

Покупка гаража у члена ГСК – это всегда какие-то риски, начиная от самовольной постройки и заканчивая риском сноса гаража ввиду его принадлежности муниципалитету или в связи с окончанием срока аренды.

Перед покупкой гаража обязательно нужно ознакомиться с документами на него, привлечь к сделке юриста, чтобы он подсказал и посоветовал, стоит ли покупать такой гараж или нет.

Заключение сделки

Суетиться или медлить в таких обстоятельствах не стоит. Все нужно делать уверенно и грамотно. По возможности потенциальному покупателю можно сделать небольшую скидку, если видно, что он действительно заинтересован в покупке.

Если согласие на сделку получено, то необходимо назначать дату оформления и подписания договора купли-продажи. Для финансовых операций можно воспользоваться арендованной банковской ячейкой или же произвести наличный расчет.

Заключать договор лучше в присутствии опытного нотариуса, который сможет гарантировать безопасность и законность проводимой сделки. Если одной из долей владеет третье лицо, то в случае продажи гаража необходимо получить согласие на сделку от совладельца.

Важно! Договор желательно составлять в нескольких экземплярах. Сделку нужно заверить в нотариальной конторе, где чаще всего можно совершить и расчет за покупку

Образец договора, можно скачать ниже.

Скачать образец договора.

Продажа кооперативного гаража

Если гараж является частью кооператива, то проще всего его продать можно без оформления. Это значит, что перед совершением сделки купли-продажи продавец и покупатель обращаются к главе кооператива.

Глава выдает бывшему владельцу гаража справку о том, что пай полностью погашен и перед кооперативом нет никакой задолженности. После этого пишется заявление о выходе из гаражно-строительного кооператива.

Как приватизировать гараж, который находится в гаражном кооперативе, узнаете тут.

В то же время покупатель пишет заявление о том, что он намерен вступить в этот самый кооператив. Председателем и членами ГСК на общем собрании принимается решение о принятии нового владельца в свой кооператив.

Как быстро продать гараж?

Также ему выдают членскую книжку для оплаты взносов, и он становится новым и полноправным собственником кооперативного гаража. Такой вид покупки имеет свои минусы:

• покупатель не имеет законного права распоряжаться имуществом;
• при изъятии земельного участка государством для своих нужд, новый владелец не сможет доказать право на компенсацию, если у него не будет права собственности на гараж.

Регистрация права собственности

Регистрация корпоративного недвижимого имущества в собственность осуществляется территориальным отделением Росреестра. Для проведения данной процедуры владелец обязан предоставить следующие документы:

• паспорт, либо другой документ, который удостоверяет его личность;
• справка о членстве в кооперативе и отсутствии паевых задолженностей;
• квитанцию об уплате госпошлины;
• кадастровый паспорт из БТИ, выданный на гараж.

Оформление договора

Согласно договору купли-продажи, право собственности на гараж переходит от бывшего владельца к новоиспеченному. Из этого следует, что продавать недвижимость продавец может только в том случае, если на него оформлено право собственности на этот гараж. Если соответствующего документа нет, то сделка купли-продажи невозможна.

В таком случае владелец должен собрать весь пакет необходимых документов, чтобы на законных основаниях можно было продать гаражный бокс. Для этого в первую очередь понадобится оформить имеющийся гараж в свою собственность. Эта процедура предусматривает перечень следующих документов:

• паспорт владельца;
• кадастровый паспорт, который выдается в Кадастровой палате;
• справка из гаражного кооператива об отсутствии паевых долгов;
• квитанцию об оплате государственной пошлины.

С этими документами нужно прийти в Росреестр и получить свидетельство на право собственности. После получения данного документа можно полноценно заниматься продажей гаража. Прежде всего составляется проект соглашения, в котором указываются общие сведения о предмете продажи, его цена и все условия достигнутой договоренности.

Для составления такого соглашения понадобятся паспорта обеих сторон, свидетельство на право собственности, кадастровый паспорт, свидетельство о праве на участок под гаражом.

Нужно ли платить налог с продажи гаража, расскажет это видео:

После обращения в Росреестр право собственности на строение переходит к покупателю. Через месяц ему выдается соответствующее свидетельство, и он становится законным хозяином гаражного бокса.

Как правильно составить договор аренды гаража, читайте в этой статье.