Почему надо оспаривать?
Поправки, принятые в конце 2017 года, позволяют владельцу изменить этот параметр. Механизм обжалования заключается в несогласии с оценкой, установленной муниципальными властями. Ранее оценка проводилась без участия владельца и не отражала его мнения. Справедливая кадастровая стоимость имеет значение в следующих случаях:
- арендная плата за объект недвижимости устанавливается на его основе;
- стоимость формирует цену на объект, приобретенный для государственных или муниципальных нужд;
- стоимость объектов при заключении договоров купли-продажи. С этого момента она не может быть ниже его кадастровой стоимости;
- она играет роль в наследственных правовых отношениях, так как позволяет более справедливо оценить массу наследства и распределить его среди наследников.
Переоценка стоимости и ее оспаривание сегодня
В настоящее время переоценка объектов недвижимости производится не чаще чем один раз в течение трех лет, а в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет (ст. 24.12 ФЗ от 2.07.1998 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”).
Налогом на имущество физических лиц облагаются следующие объекты недвижимости, находящиеся в собственности граждан:
жилой дом (в том числе жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства);
жилое помещение (квартира, комната);
гараж, машино-место;
единый недвижимый комплекс;
объект незавершенного строительства;
иные здание, строение, сооружение, помещение ( НК РФ).
В том случае, если кадастровая стоимость превышает рыночную, владелец недвижимости может оспорить ее, чтобы не переплачивать налог.
Однако в 2018 году приняли поправки, которые не выгодны налогоплательщикам, так пересчет налога осуществляется с момента внесения данных в реестр. Но фактически налогоплательщик должен переплачивать за те ошибки, которые допустил не он, а бюрократическая система, ведь с момента обнаружения неправильно установленной стоимости до внесения сведений в реестр может пройти значительное время.
Существует три варианта внесения правок в ЕГРН:
если пакет документов с неправильной информацией поступил о ОКУ от собственника во время постановки участка на учет, то исправление данных осуществляется в порядке, установленном законом №218-ФЗ;
если ОКУ был извещен об ошибке в Реестре в порядке информационного взаимодействия, то неточность устраняется так же в порядке информационного взаимодействия;
если правки, которые нужно внести в Реестр, затрагивают интересы третьих лиц, либо в иных спорных ситуациях, то изменения вносятся по решению суда.
Для этого необходимо доказать факт неверного определения кадастровой стоимости.
Кадастровую стоимость можно узнать на официальном сайте Росреестра: необходимо знать кадастровый номер или адрес.
Основаниями для пересмотра кадастровой стоимости являются:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (ошибки, допущенные при проведении оценки);
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Не получится оспорить кадастровую оценку жителям тех регионов, в которых налог до сих пор исчисляется по инвентаризационной стоимости. Позиция Верховного суда РФ заключается в том, что если права и обязанности лица еще не затрагиваются, то оно не имеет права обжаловать кадастровую оценку (определение Верховного Суда РФ от 24 июня 2015 г. № 18-АПГ15-6). Так же резкое падение стоимости недвижимости, которое произошло позже установления кадастровой стоимости, не поможет ее снизить.
Не так давно изменился сам порядок оспаривания кадастровой стоимости: сейчас можно обратится в комиссию или суд (ранее сначала необходимо было в досудебном порядке обратиться в комиссию, которая занимается пересмотром кадастровой стоимости и если она отказывала в уменьшении показателя, то потом можно было обратиться в суд).
Для пересмотра кадастровой стоимости необходимо обратиться:
в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается в течении 1 месяца; срок сообщения о поступлении заявления в комиссии составляет 7 дней; комиссия обязана уведомить лицо, обладающее правом на недвижимость в течении 5 дней; решения комиссии могут быть оспорены в суде;
в суд ( НК РФ) – процедура регламентирована гл. 25 КАС РФ; можно оспорить результаты оценки кадастровой стоимости и решение комиссии; ограничение сроков по оспариванию кадастровой стоимости (5 лет с момента внесения в гос. кадастр оспариваемых результатов); дела рассматриваются 2 месяца, из-за сложности дела может быть продлен еще на месяц; принятое судом решение может быть обжаловано в течении одного месяца.
Эффективнее всего оспаривать кадастровую оценку сразу же, как только обнаружено, что она завышена, потому что сроки рассмотрения могут занять до 6 месяцев. А сумма налога рассчитывается по данным предыдущего года: если не начать процедуру оспаривания до конца 2018 года, то весь 2019 год необходимо будет уплачивать налог в соответствии с завышенной налоговой базой.
Кадастровая стоимость гаража завышена – что делать?
В связи с тем, что для учета налогового сбора на имущество используют средние показатели по району, определить достоверную стоимость объекта затруднительно. Именно из-за этого довольно часто возникают ситуации, когда стоимостное достоинство гаража чрезмерно завышено. Как оспорить кадастровую стоимость гаража для уменьшения налога?
Основанием для начала судебного разбирательства служит заключение независимой экспертизы и заявление на пересмотр в Росгосреестр. Существует 2 способа урегулирования возникшей проблемы:
- через комиссию по рассмотрению споров – не требует уплаты пошлины, может быть оспорена в судебном порядке;
- через суд – уплата госпошлины в размере 300 руб. (для физ. лиц) или 2000 руб. (для юр. лиц).
Как уменьшить кадастровую стоимость гаража?
Законодательно собственник объекта недвижимости вида «гараж» имеет право на регулирование оценочной стоимости своего имущества в случае обнаружения ошибки при проведении экспертизы в судебном и досудебном порядке. Причиной могу быть неправильно учтенные данные о местоположении, физическом состоянии, аварийности подъездных путей и т.д.
Несмотря на кажущуюся легкость данного решения, существует несколько подводных камней:
- расходы на проведение экспертизы, судебные издержки и адвокатов – зачастую они превышает стоимость налога на гараж в несколько раз;
- действие распоряжения заканчивается в момент проведения ГКО – не реже чем раз в 3 года;
- отсутствие пересмотра ранее уплаченного налога.
Так что уменьшить цену иногда возможно.
Бесплатная консультация юриста по телефону:
8 (804) 333-01-43
Цели проведения судебной оценки
Независимо от того, производится ли оценка гаража для суда, квартиры или частного дома, единственная и главная цель таких мероприятий – объективное определение рыночной стоимости спорного объекта.
Цели установления рыночной стоимости опять же могут отличаться, так как они тесно связаны с предметом спора и обусловлены определенными исковыми или встречными требованиями.
Оценка дома для суда может быть запрошена в целях:
- выявления стоимости доли в праве собственности на конкретный объект недвижимости;
- определение размера компенсации в случае конфискации или преимущественного (договорного) перехода права собственности;
- установления справедливой цены при выставлении изъятого имущества на торги;
- расчета цены иска для определения размера судебного сбора в отношении исков имущественного характера, рассчитываемых согласно пп. 1 п. 1 ст. 333.19 ;
- снижение налога на недвижимость при завышении кадастровой стоимости, рассчитанной методами массовой оценки, и так далее.
Цели проведения объективной оценки, по большому счету, значения не имеют. Она назначается по определению суда или проводится по заявке заинтересованной стороны. Сама цель не влияет на результаты, хотя и фигурирует в договоре на проведение оценки и задании для оценщика.
Разбираемся в понятиях
Гараж или гаражный бокс – это объект капитального строительства, который состоит на учете в государственном реестре. К ним не относятся движимые железные гаражи. Только в случае постановки на учет в реестре владелец может получить данные: кадастровую стоимость, кадастровый номер.
Если гараж возведен после 2012 года, то постановка его на кадастровый учет и регистрация права собственности проводятся самостоятельно собственником. Алгоритм:
- Заявление, касающееся постановки на кадастровый учет и регистрацию права собственности, подается в МФЦ (многофункциональный центр) или Федеральную кадастровую палату (ФКП).
- Документ, удостоверяющий право владения земельным участком (свидетельство о праве собственности или договор аренды земельного участка).
- Техническая план на гараж, подготовленный кадастровым инженером, подготовленный на основании разрешения на строительство, проектной документации и т.д. В нем представлено исчерпывающее описание объекта.
- Разрешение на ввод гаража в эксплуатацию, передается в ФКП органами власти, которые его выдают.
- Если проводилась перепланировка, после получения разрешения на ввод гаража в эксплуатацию, то это должно быть соответствующим образом оформлено, получены: — разрешения на реконструкцию (препланировку), — подготовлена проектная документация, — разрешение на ввод объекта после реконструкции (перепланировки), либо письмо от организации, выдающей разрешения на реконструкцию, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, что проведенная перепланировка (иные строительные работы) не требуют получение указанных документов.
Кадастровая стоимость гаража определяется аналогично рыночной, путем применения методов массовой оценки.
Как оспорить?
Не все люди согласны со стоимостью, определенной специалистом. Однако для оспаривания нужны основания. Постановление ВС РФ №28 определило обстоятельства, при наличии которых можно провести пересмотр:
- неверное указание сведений об объекте. К примеру, это могут быть неправильные данные о местоположении, состоянии объекта.
- Неверное использование данных при проведении расчета.
- Сокрытие аварийного состояния постройки.
- Технические ошибки, из-за которых в Госреестр была внесена неправильная кадастровая стоимость (данный пункт оговорен в статье ФЗ «О гос. реестре недвижимости»).
Как определить наличие оснований для пересмотра? Для этого можно запросить информацию о гараже в Росреестре, которая использовалась при проведении расчета. Сведения предоставляются в течение 7 дней (срок определен статьей 24.18 ФЗ №135 «Об оценочной деятельности»).
ВНИМАНИЕ! Самым надежным основанием для пересмотра является превышение кадастровой стоимости над рыночной. Оба показателя должны быть установлены в рамках одного временного периода
К примеру, значение было определено в январе 2017 года.
Основанием для оспаривания не может являться рыночный показатель, рассчитанный в 2015 году
Во внимание принимается только рыночная стоимость, определенная за 2017 год
В определении ВС РФ от 24 июня 2015 года указано, что пересмотр возможен только в том случае, если полученный показатель нарушает интересы собственника. По этой причине, если налог вычисляется на основании инвентаризационной стоимости, оспорить кадастровую стоимость нельзя. Обосновывается это тем, что значение никак не влияет на затраты собственника.
Для пересмотра можно обратиться в следующие органы:
- в комиссию по спорам об установлении кадастровой стоимости.
- В судебном органе (согласно пункту 2 статьи 403 НК).
ФЛ может обращаться в суд сразу. ЮЛ должно предварительно пройти через комиссию. Обращение в суд актуально только в том случае, если комиссия отказала в прошении.
Порядок проведения оценки
Этапы проведения оценки не зависят от целей и оцениваемого предмета. Не имеет значения, является ли заказчиком оценки сторона судебного разбирательства или ее проводят в силу судебного определения – отличаться будут лишь основания для проведения оценки. В остальном общий порядок оценочных мероприятий идентичен и состоит из 5 этапов:
- Получение от заказчика задания, собеседование, определение целей оценки, установление имущественных прав и даты, на которую проводится оценка.
- Заключение договора и составление оценочного плана: согласование источников информации, методик оценки, расчет расходов и обсуждение стоимости услуг оценщика.
- Сбор и анализ информации для оценки: анализ правоустанавливающих документов, сведений об обременениях, изучение технической и эксплуатационной информации, качественных и количественных характеристик, осмотр объекта и изучение его особенностей. По закону допустима оценка недвижимости для суда без выезда на объект.
- Анализ полученной информации, применение оценочных методов и расчет итоговой стоимости.
- Оформление отчета об оценке: внесение в него данных о примененных методах, использованной информации, источниках ее получения, выводы оценщика.
Как оспорить стоимость земли?
Чтобы добиться пересмотра, потребуется грамотно провести независимую оценку и предоставить полный комплект документов уполномоченным органам.
Собственник, желающий оспорить величину кадастровой стоимости, имеет возможность обратиться по своему усмотрению либо в специальную комиссию по обсуждению споров, либо, минуя эту стадию, решить вопрос в судебном порядке.
Если собственником является юридическое лицо, первый этап является обязательным. Физическим лицам также не рекомендуется пренебрегать обращением в комиссию, поскольку это не требует уплаты пошлин, а срок рассмотрения заявления меньше, чем в суде.
Определение возможности уменьшения
заручиться их заключением о фактической цене объекта на рынке недвижимости
Для этого важно выбрать организацию, имеющую все требуемые лицензии и разрешения, а также опыт успешной работы. При подаче заявки потребуется указать кадастровый номер земельного участка, оценку которого нужно оспорить. При подаче заявки потребуется указать кадастровый номер земельного участка, оценку которого нужно оспорить
При подаче заявки потребуется указать кадастровый номер земельного участка, оценку которого нужно оспорить.
Помимо этого понадобятся:
- паспорт владельца;
- правоустанавливающие документы на объект;
- информация о границах участка;
- сведения о наличии коммуникаций и их состоянии;
- категория участка.
Переоценка и получение заключения
Получив консультацию в независимой компании, следует оценить целесообразность оспаривания.
Важно сопоставить сумму, которую потребуется затратить, с той, что удастся сэкономить за счет снижения. Надо помнить и о том, что при следующей государственной переоценке кадастровая стоимость вновь может быть завышена. Если выгода от снижения этого показателя очевидна, заключается договор с независимым экспертом и проводится процедура оценки
Если выгода от снижения этого показателя очевидна, заключается договор с независимым экспертом и проводится процедура оценки.
Она включает ряд этапов:
- осмотр участка и определение качественных характеристик;
- анализ данных и изучение рынка;
- сравнение оцениваемого участка со сходными объектами;
- составление отчета.
Итогом работы должна стать выдача клиенту отчета и экспертного заключения СРО. Но не все организации, предлагающие услуги по оценке рыночной стоимости земельного участка, самостоятельно подтверждают свои отчеты.
В таких случаях заказчику придется обратиться в саморегулирующую организацию оценщиков лично. Сделать это необходимо в течение месяца с даты составления документа. При этом допустимо пользоваться услугами любой СРО, а не только той, в которой состоит эксперт, составивший отчет.
Помимо самого документа, которому требуется экспертное заключение, заказчику потребуется предоставить свой паспорт. Специалист СРО анализирует отчет на соответствие федеральным стандартам оценки, методологию оценки и достоверность расчетов.
Оспаривание в комиссии Росреестра
В заявлении, подаваемом в комиссию, помимо сведений о владельце указываются причины, по которым рассчитанная величина кадастровой стоимости является неверной.
К нему требуется приложить следующий пакет документов:
- кадастровый паспорт участка земли;
- копию документа, подтверждающего право владения участком;
- документы, устанавливающие факт проведения кадастровой оценки на основе недостоверной информации;
- отчет независимых экспертов о реальной стоимости объекта;
- заключение СРО о соответствии процедуры экспертной оценки и ее выводов законодательству.
Информацию о том, на каких условиях была проведена оценка участка земли, можно получить, подав запрос о предоставлении данных об объекте недвижимости, на основании которых осуществлялся расчет его стоимости.
Обратиться за этими сведениями можно к заказчику оценочных работ или в орган кадастрового учета.
Срок, за который комиссия должна рассмотреть обращение и вынести вердикт, составляет 1 месяц с момента подачи заявления.
Протокол заседания и принятое решение размещаются на официальном сайте Росреестра.
Подробно о порядке действий, которые необходимо предпринять, чтобы добиться пересмотра кадастровой стоимости рассказывает отдельная статья.
Назначение кадастровой стоимости объекта
Данное определение введено государством для организаций, занимающихся учетом и распределением имущества, но основное предназначение кадастровой стоимости это расчет налогов на недвижимость.
Государство оценивает стоимость на основании ФЗ РФ ст. 390 НК РФ и ст. 402 НК РФ
Так как все, что находится на его территории, необходимо описывать, считать, отслеживать те или иные изменения, была создана единая база кадастра недвижимости. Значащаяся там стоимость каждой квартиры, дома, участка земли и другого объекта служит основным параметром для расчета налогов.
Для чего нужна кадастровая стоимость?
- для уплаты налога на имущество;
- наследование объекта недвижимости (оплата пошлины);
- для приватизации;
- продажи квартиры или земельного участка;
- оформления кредита (дом предоставляется как залог);
- аренды муниципальной недвижимости;
- оспаривания прав в суде.
Из чего складывается кадастровая стоимость?
- местонахождение объекта;
- материалы постройки (их долговечность, период использования на момент оценки и т.д.);
- цели использования, установленные государством относительно конкретного объекта;
- пригодность для проживания или коммерческой деятельности;
- площадь недвижимости;
- количество этажей в здании;
- наличие базовых и дополнительных коммуникаций, оборудования;
- уровень благоустроенности.
Но последние 5 лет разница между ними сокращалась на 20%, таким образом, показатели практически сравнялись. Теперь налоговая база по объекту сейчас все ближе к его рыночной стоимости, так что в некоторых случаях кадастровая цена идентична реальной.
Как узнать кадастровую стоимость объекта?
Соответствующую информацию предоставят собственнику бесплатно по кадастровому номеру или фактическому адресу объекта на сайте Росреестра, получить стоимость можно онлайн заполнив форму.
Нажмите на изображение выше для просмотра как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости онлайн с сайта Росреестра
Запросы можно подать одним из нескольких способов:
- Онлайн – сайт Росреестра предоставляет доступ к информации в разделе «Справки» по объектам в режиме онлайн.
- Лично – посетив Кадастровую палату или МФЦ, гражданин может получить документ в печатном виде.
- По – к этому способу обращаются, если в Росреестре не нашлось данных объекта. Смотрите пример ниже.
Нажмите на изображение выше чтобы узнать кадастровую стоимость на карте
На публичной кадастровой карте России необходимо найти населенный пункт, улицу, сам дом, узнать его стоимость, разделить на общую площадь и умножить на площадь искомой квартиры.
Может ли кадастровая цена быть неправильной?
Завышенная или заниженная кадастровая стоимость жилья может иметь ряд неприятных последствий для собственника. В первом случае это грозит повышенным размером налога на владение, начисляемым, согласно содержащихся в реестре данных. Во втором – рядом проблем при продаже квартиры. В этой ситуации между оценочной рыночной и кадастровой ценами недвижимости образуется слишком большая разница, и указанную в договоре купли-продажи стоимость могут признать завышенной.
Внесение в Единый государственный реестр недвижимости неверных данных может произойти по нескольким причинам. Первая – это ошибка специалиста. Стоимость может быть установлена, исходя из ошибочной информации о площади квартиры, материалах, из которых построено само здание, общего состояния строения. В этом случае, при доказанном выявлении несоответствий, перерасчет будет произведен немедленно, а новые данные закреплены в реестре.
Вторая причина – актуальная на момент проведения оценки рыночная цена объекта. Если в итоге окажется, что кадастровая стоимость превышает ее, это также является поводом к пересмотру стоимости в сторону ее снижения.
Найти сведения о кадастровой стоимости своего жилья можно в выписке из ЕГРН. Если у собственника возникнут подозрения относительно ее объективности, ему следует обратиться в Росреестр или многофункциональный центр со специальным заявлением. К этому документу необходимо приложить бумаги с техническими характеристиками квартиры, а также аргументы, почему стоит заново рассчитать цену кадастра.
После этого, если аргументы окажутся убедительными, будет назначена специальная комиссия по пересмотру цены объекта. В случае, когда ошибка действительно имела место, комиссия утвердит новые цифры и самостоятельно направит их в Росреестр. Если же она ответит отказом, но владелец жилья уверен в своей правоте, он может обратиться в суд с иском, подготовив как можно больше доказательств в защиту своих интересов.
Важно! Согласно действующему законодательству, выявленные в процессе установления кадастровой стоимости, а затем исправленные ошибки, должны трактоваться в пользу собственника недвижимости. Читайте статью в нашем журнале: https://qayli.com/journal/kadastrovaya-stoimost-imushchestva-mdash-chto-eto-takoe-i-dlya-chego-ona-nujna/
Читайте статью в нашем журнале: https://qayli.com/journal/kadastrovaya-stoimost-imushchestva-mdash-chto-eto-takoe-i-dlya-chego-ona-nujna/
Цели обработки персональных данных
Цель обработки персональных данных Пользователя — информирование Пользователя посредством отправки электронных писем; предоставление доступа Пользователю к сервисам, информации и/или материалам, содержащимся на веб-сайте.
Также Оператор имеет право направлять Пользователю уведомления о новых продуктах и услугах, специальных предложениях и различных событиях. Пользователь всегда может отказаться от получения информационных сообщений, направив Оператору письмо на адрес электронной почты spravedlivo.center@yandex.ru с пометкой «Отказ от уведомлениях о новых продуктах и услугах и специальных предложениях».
Обезличенные данные Пользователей, собираемые с помощью сервисов интернет-статистики, служат для сбора информации о действиях Пользователей на сайте, улучшения качества сайта и его содержания.
Отправляя заявку на оказание услуги по онлайн-консультированию, Пользователь, Согласно Федеральному закону от 27.07.2006 г. №152 ФЗ «О персональных данных», передает свои Персональные данные Оператору на обработку Персональных данных, дает согласие Оператору совершать любые действия (операции) или совокупность действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств с Персональными данными в целях использования этих данных для осуществления уставной деятельности Оператора, с правом передачи Персональных данных третьим лицам. Пользователь дает согласие Оператору, являющемуся редакцией СМИ, на обнародование и использование, цитат, высказываний и документов, изображения (фото, видеоматериалы, переданные Пользователем или полученные Фондом). Дает право Оператору на подачу от имени Пользователя с электронной почты Оператора электронных обращений на сайты электронных приемных ведомств и исполнительных органов государственной власти. Дает право Оператору вести запись наших телефонных разговоров, а так же аудио- и видеозаписи онлайн-консультаций.
Пользователь проинформирован о том, что за использование изображений и цитат перечисленными выше способами вознаграждение не предусмотрено. Настоящее согласие действует до момента его отзыва.
Пользователь извещен(а), что не предоставление права на обработку персональных данных, предоставление недостоверных, неточных данных повлечёт невозможность оказания Оператором правовой помощи.
